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天天付pos機(jī)批發(fā)市場(chǎng)
本報(bào)記者 張歆 閆立良 昌校宇
6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來兩歲生日。公募REITs市場(chǎng)開啟以來，經(jīng)歷了擴(kuò)容、擴(kuò)募，由試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)行新階段，實(shí)現(xiàn)了量的不斷增長(zhǎng)和質(zhì)的持續(xù)提高。
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者結(jié)合京津冀一體化、粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)發(fā)展主線，在首批公募REITs中選取3只并對(duì)其底層資產(chǎn)展開調(diào)研，探訪兩年來資本市場(chǎng)如何與基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)產(chǎn)生發(fā)展共鳴，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方和基金管理人摸索出哪些發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及各界就繼續(xù)擴(kuò)大有效投資、形成投融資良性循環(huán)給予的真知灼見。
盤活存量資產(chǎn)
投融資良性循環(huán)
據(jù)諸多機(jī)構(gòu)測(cè)算，新老基建共振下，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的存量規(guī)模已超過百萬億元。但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有著顯而易見的短板——資產(chǎn)較重、建設(shè)周期長(zhǎng)、社會(huì)資本參與度有限，需要推動(dòng)完善市場(chǎng)化、規(guī)范化的投融資體系。而公募REITs正是補(bǔ)齊這一短板的有力工具。黨的二十大報(bào)告提出“優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”，“十四五”規(guī)劃明確部署要“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。
時(shí)間回放到2020年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布試點(diǎn)通知，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作。同年8月份，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》、證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），形成“1+2”制度體系，全新的投融資市場(chǎng)適時(shí)出發(fā)。經(jīng)過逾一年的銜枚疾進(jìn)，首批9只公募REITs產(chǎn)品于2021年6月21日在滬深交易所正式亮相，不僅盤活了基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，也有效填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的產(chǎn)品空白。
受益于市場(chǎng)基礎(chǔ)制度建設(shè)及配套政策的日臻完善，首批公募REITs上市兩年來運(yùn)行平穩(wěn)，整體表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期。截至2023年6月20日收盤，9只產(chǎn)品上市以來復(fù)權(quán)后的平均漲幅為11.70%，大幅跑贏同期滬深300指數(shù)，日均成交金額為0.16億元，日均換手率1.21%，整體高于境外成熟市場(chǎng)。
談及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的精彩對(duì)接，中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中航首鋼綠能REIT”）基金經(jīng)理宋鑫對(duì)記者回憶稱，“之所以搭上公募REITs‘頭班車’，緣于中航基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱‘中航基金’，項(xiàng)目基金管理人）和首鋼集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱‘首鋼集團(tuán)’，項(xiàng)目原始權(quán)益人控股股東）的‘蓄謀已久’?！?/p>
據(jù)宋鑫介紹，首鋼集團(tuán)部分存量資產(chǎn)有待進(jìn)一步盤活，因此對(duì)發(fā)展公募REITs十分重視和支持，提出要積極對(duì)接多層次資本市場(chǎng)，進(jìn)一步提升權(quán)益性融資能力和集團(tuán)資產(chǎn)證券化水平。此外，首鋼集團(tuán)的全資子公司、中航基金的第二大股東——北京首鋼基金有限公司也與中國(guó)人壽搭建了Pre-REITs純股權(quán)投資基金，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
記者在招商局光明科技園區(qū)內(nèi)調(diào)研招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”）擴(kuò)募底層資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“光明項(xiàng)目”）時(shí)，招商局光明科技園有限公司總經(jīng)理付小龍表示，招商蛇口通過發(fā)行公募REITs，有力地提升了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)“由重入輕”，加速構(gòu)建招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)的新發(fā)展模式。
“我們期待的狀態(tài)是前期的募集項(xiàng)目資金部分用于后續(xù)的擬擴(kuò)募項(xiàng)目，形成資金和資產(chǎn)的良好滾動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)公募REITs持續(xù)盤活固定資產(chǎn)投資的初衷。”付小龍說。
兩年來，理想正在一點(diǎn)點(diǎn)照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。
垃圾“變現(xiàn)記”每天都在中航首鋼綠能REIT的底層資產(chǎn)首鋼生物質(zhì)項(xiàng)目廠區(qū)上演。該項(xiàng)目涵蓋生活垃圾焚燒發(fā)電、廚余垃圾收運(yùn)處置等業(yè)務(wù)，主要收入來源為生活垃圾處置服務(wù)費(fèi)、廚余垃圾收運(yùn)處置費(fèi)以及售電費(fèi)用。項(xiàng)目技術(shù)人員向記者介紹，“項(xiàng)目廠區(qū)就像一個(gè)‘大胃王’，每天能‘消化’3000噸生活垃圾和150噸廚余垃圾，‘吐出’120萬度電?！?/p>
雖然每天與垃圾打交道，但廠區(qū)內(nèi)的員工干勁十足。問及原因，宋鑫透露，“為提升底層資產(chǎn)的投資價(jià)值，保障運(yùn)營(yíng)管理能力的高效和穩(wěn)定，我們以成本加成的方式委托運(yùn)管機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營(yíng)，同時(shí)建立負(fù)面清單考核機(jī)制。項(xiàng)目上市兩年來，運(yùn)管機(jī)構(gòu)獲得了激勵(lì)分成，有效促進(jìn)了項(xiàng)目的提質(zhì)增效。”
中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金普洛斯REIT”）是首批9只公募REITs中的首單滬市倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目。記者在調(diào)研中觀察到，倉(cāng)儲(chǔ)物流園不僅能提供一份專屬空間，更能敏銳感知產(chǎn)業(yè)脈動(dòng)，更深層次促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
6月份，青島氣溫持續(xù)攀升，平均年進(jìn)出口值達(dá)1000億元的青島前灣綜合保稅區(qū)也一片火熱，區(qū)內(nèi)的前灣港區(qū)萬噸巨輪云集，橋吊高聳林立，集裝箱卡車往來不息……中金普洛斯REIT近期落地?cái)U(kuò)募的底層資產(chǎn)之一——青島普洛斯便坐落于此。
恰逢“618”大促，一家在青島普洛斯園區(qū)內(nèi)租賃面積達(dá)2.8萬平方米（層高10米）、主營(yíng)化妝品的跨境電商企業(yè)異常忙碌。該企業(yè)員工向記者介紹，“公司之所以將倉(cāng)庫(kù)選在青島普洛斯，正是看好物流園的地理優(yōu)勢(shì)和其作為高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)、管理質(zhì)效。公司自2020年將業(yè)務(wù)拓展至青島后，經(jīng)過3年的發(fā)展，目前一線入?yún)^(qū)貿(mào)易額超60億元。”
普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏告訴記者，所謂高標(biāo)倉(cāng)，即高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備，它不是傳統(tǒng)意義上的倉(cāng)庫(kù)或者倉(cāng)庫(kù)管理，而是起到資源提供者的角色。
這一點(diǎn)在物流園與另一租戶的默契配合中也有體現(xiàn)。該租戶是一家以清關(guān)、倉(cāng)儲(chǔ)物流及運(yùn)輸為主業(yè)的第三方物流企業(yè)，至今已有10年發(fā)展歷史。目前，青島前灣綜合保稅區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外資企業(yè)均是該第三方物流企業(yè)的潛在客戶群體，楊敏表示，“青島普洛斯擁有高質(zhì)量倉(cāng)儲(chǔ)空間，為企業(yè)在高標(biāo)業(yè)務(wù)中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。”
作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新、人才流動(dòng)重要的物理空間和平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將支持產(chǎn)業(yè)迭代的經(jīng)濟(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力。
“我們之所以選擇入駐招商局光明科技園，是因?yàn)槠涮峁┑纳a(chǎn)作業(yè)環(huán)境符合我們國(guó)際大客戶的要求，幫助我們接到了跨境業(yè)務(wù)訂單?！币患摇肮湣逼髽I(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。另據(jù)招商局光明科技園有限公司招商經(jīng)理路丹介紹，很多企業(yè)正在與招商局光明科技園區(qū)共同快速成長(zhǎng)。
除了盤活存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)、賦能產(chǎn)業(yè)升級(jí)，公募REITs的另一本質(zhì)是讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資雙方在資本市場(chǎng)產(chǎn)生“化學(xué)反應(yīng)”。從首批9只公募REITs產(chǎn)品披露的2022年年報(bào)來看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，形成穩(wěn)定的可供分配現(xiàn)金流和高比例分紅。根據(jù)以2022年12月31日為基準(zhǔn)日的分紅情況，累計(jì)可供分配金額約35.39億元；截至目前，首批9只產(chǎn)品均對(duì)2021年及2022年的業(yè)績(jī)發(fā)布分紅公告，合計(jì)分紅約34.87億元，占實(shí)際可供分派金額的比重約98.52%。
市場(chǎng)交投冷熱不均
投資主體結(jié)構(gòu)單一
如今，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，資產(chǎn)類型有序拓展，在服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。
具體來看，已上市的公募REITs增至27只，募集資金接近千億元，回收資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域，可帶動(dòng)新增投資超4400億元；已上市和在審核的項(xiàng)目所覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型，從兩年前的收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流等，擴(kuò)容至保障性租賃住房、清潔能源、新能源等。另有百余單儲(chǔ)備項(xiàng)目正在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)未來將有更多尚未覆蓋的資產(chǎn)類型納入公募REITs。
按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》中“建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)”的要求，首批4單公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目于2023年6月16日成功落地，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式形成首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的新發(fā)展格局，公募REITs進(jìn)入加速發(fā)展階段。
事非經(jīng)過不知難，成如容易卻艱辛。作為資本市場(chǎng)的新丁，公募REITs的兩年奮進(jìn)之路不可能只有坦途，也曾面臨二級(jí)市場(chǎng)交投階段性冷熱不均、底層資產(chǎn)突發(fā)“黑天鵝”、缺少增量資金入市、信息披露與管理效能平衡點(diǎn)尚待摸索等難題。
以全市場(chǎng)表現(xiàn)來看，已上市的27只公募REITs產(chǎn)品今年以來均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中有3只產(chǎn)品跌幅超過20%。
對(duì)于近期公募REITs市場(chǎng)成交清淡以及部分產(chǎn)品出現(xiàn)明顯價(jià)格波動(dòng)，宋鑫表示，“這與場(chǎng)內(nèi)投資者結(jié)構(gòu)單一有一定關(guān)系。由于目前場(chǎng)內(nèi)投資者主要集中于機(jī)構(gòu)投資者，投資者的資金久期、投資策略與公募REITs產(chǎn)品特性上存在一定的差異?！?/p>
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期公募REITs市場(chǎng)價(jià)格走弱、投資避險(xiǎn)情緒上升，是市場(chǎng)充分博弈下的正常調(diào)整，但也反映了市場(chǎng)建設(shè)中存在一些深層次的難點(diǎn)和問題，部分機(jī)制安排與市場(chǎng)需求的匹配程度有待提高，需要進(jìn)一步改革創(chuàng)新。
此外，“黑天鵝”事件也是“誤傷”公募REITs表現(xiàn)的一大因素。而記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs越來越重視簽約客戶的行業(yè)分布、體量結(jié)構(gòu)，主動(dòng)提升抗周期性的重要原因。
如何避免公募REITs目前復(fù)雜的金融結(jié)構(gòu)和設(shè)置較多的管理層級(jí)影響底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效能，是多位基金經(jīng)理面臨的共同課題。
“公募REITs作為一項(xiàng)具備高度產(chǎn)融結(jié)合屬性的創(chuàng)新產(chǎn)品，在首次發(fā)行和首次擴(kuò)募的實(shí)施過程中沒有先例可循，需要在資產(chǎn)合規(guī)、資產(chǎn)重組、稅務(wù)籌劃、資產(chǎn)估值、基金治理架構(gòu)、擴(kuò)募發(fā)售規(guī)則等方面與各方不斷溝通、不斷摸索，發(fā)現(xiàn)問題并解決問題?！辈r(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示。
中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董忠云認(rèn)為，從目前公募REITs試點(diǎn)實(shí)踐看，相關(guān)制度仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。第一，目前，公募REITs發(fā)行上市審核全流程涉及國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、滬深交易所、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)等多個(gè)部門，涉及部門多、溝通成本高。第二，我國(guó)公募REITs是通過持有基礎(chǔ)設(shè)施ABS的方式持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，治理結(jié)構(gòu)層級(jí)相對(duì)較多，各參與主體之間職責(zé)分工界定、溝通協(xié)調(diào)等方面可能存在風(fēng)險(xiǎn)。
創(chuàng)新，不停步
探索，在路上
我國(guó)資本市場(chǎng)三十余年的改革發(fā)展實(shí)踐，始終是邊探索邊總結(jié)，呈現(xiàn)試點(diǎn)、改進(jìn)與規(guī)范不斷正向循環(huán)的演進(jìn)模式，公募REITs市場(chǎng)亦然。
在證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人看來，公募REITs試點(diǎn)以來、特別是轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行新階段以來，資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，基礎(chǔ)制度加快建立，監(jiān)管框架基本構(gòu)建，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，逐步走出了一條具有中國(guó)特色的REITs發(fā)展道路。下一步，證監(jiān)會(huì)將以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
對(duì)于市場(chǎng)生態(tài)的進(jìn)一步優(yōu)化，多位公募REITs項(xiàng)目基金管理人共同呼吁，完善信息披露等基礎(chǔ)制度，拓寬公募REITs投資者群體。
劉立宇建議從四個(gè)方面進(jìn)行體系構(gòu)建：一是持續(xù)完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。完善產(chǎn)品擴(kuò)募資產(chǎn)估值和定價(jià)機(jī)制；制定并推出臨時(shí)信息披露指引，進(jìn)一步明確重大事項(xiàng)披露要求；規(guī)范治理機(jī)制的權(quán)責(zé)條款、完善REITs治理結(jié)構(gòu)。二是鞏固和拓寬公募REITs投資者群體。推動(dòng)社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化公募REITs投資者群體，助力市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。三是繼續(xù)加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，健全二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機(jī)制。四是推動(dòng)完善其他配套政策。進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的會(huì)計(jì)處理方式和稅收征管細(xì)則；在公募REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，盡快推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs專項(xiàng)立法。
宋鑫期望，未來在政策鼓勵(lì)下，投資者結(jié)構(gòu)進(jìn)一步豐富，更多匹配公募REITs特點(diǎn)的資金入市。同時(shí)基金管理人做好信息披露，與投資者做到信息對(duì)稱、透明。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明建議，繼續(xù)在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、信披要求、審核流程等維度進(jìn)行規(guī)則優(yōu)化。準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)維度，未來隨著市場(chǎng)覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型不斷豐富，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)或可更加細(xì)化；信披要求維度，后續(xù)還應(yīng)分步推出倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則；審核流程維度，在儲(chǔ)備公募REITs項(xiàng)目進(jìn)行逐級(jí)申報(bào)的過程中，底層資產(chǎn)合規(guī)文件的確認(rèn)、跨地區(qū)/多部門的協(xié)調(diào)溝通仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。
在董忠云看來，可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化公募REITs基礎(chǔ)制度。一方面，進(jìn)一步優(yōu)化公募REITs發(fā)行審核流程。探索研究進(jìn)一步統(tǒng)一審核標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化試點(diǎn)項(xiàng)目推薦和審核程序，提高發(fā)行和審核效率。另一方面，進(jìn)一步優(yōu)化交易制度，改善公募REITs流動(dòng)性。
來源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)
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